العنوان: فضيحة إخطارات الرهن العقاري في المملكة المتحدة
المؤلف: مارتن نولان
source_url: http://www.articlecity.com/articles/business_and_finance/article_4052.shtml
date_saved: 2007-07-25 12:30:07
التصنيف: business_and_finance
مقالة - سلعة:
المطالبة بسياسة بيع الرهن العقاري في المملكة المتحدة
خلال الثمانينيات والتسعينيات من القرن الماضي ، وصل مفهوم جديد للرهن العقاري إلى المملكة المتحدة. أصبحت قروض الهبات العقارية شائعة للغاية لدى مشتري المساكن الذين أرادوا طريقة آمنة ولكن ميسورة التكلفة لسداد ديون الرهن العقاري. كانت معظم المؤسسات المالية الكبرى سعيدة بتقديم هذه المنتجات وقد تم بيعها من قبل البنوك الكبرى وجمعيات البناء وسماسرة الشوارع.
كان المفهوم العام للرهن العقاري هو أن يقوم العميل بدفع أقساط منتظمة في صندوق استثمار يديره مزود الوقف (المؤسسات المالية الكبرى). سيولد الاستثمار في النهاية ما يكفي من المال لسداد ديون الرهن العقاري بالكامل وعادة ما يترك للعميل مبلغًا إضافيًا أو مكافأة في النهاية. بالإضافة إلى ذلك ، يتمتع العميل أيضًا بميزة التأمين على الحياة طوال فترة الاستثمار مع توفير تغطية تصل إلى قيمة استحقاق الوقف. كانت الحزمة المالية الإجمالية لمنتج التأمين والادخار المشترك المرتبط بمدفوعات الرهن العقاري المنخفضة جيدة جدًا بدرجة يصعب تصديقها.
نتيجة لذلك ، يوجد حاليًا حوالي عشرة ملايين سياسة وقف نشطة في المملكة المتحدة.
مثل معظم الأشياء التي تبدو جيدة جدًا لدرجة يصعب تصديقها ، أثبتت سياسات الرهن العقاري للأسف أنها مخيبة للآمال للغاية بالنسبة للغالبية العظمى من العملاء. ترتبط هذه المنتجات الاستثمارية ارتباطًا وثيقًا بأسواق الأوراق المالية العالمية ولكن مع الركود العالمي الأخير لمدة 5 سنوات والانكماش الحاد الذي شهدته معظم البلدان ، ثبت أن العائد المتوقع على الاستثمار أقل بكثير مما توقعه مقدمو الهبات.
تشير التقديرات إلى أن 80٪ من جميع منتجات الهبات الحالية ستفشل في تلبية المبلغ المستهدف المتوقع وسيواجه البعض عجزًا كبيرًا. هذا يعني أن ما يصل إلى 8 ملايين شخص في المملكة المتحدة سيفشلون في جني أي مكافآت من خططهم ولكن الأسوأ من ذلك كله قد يفشلون تمامًا في سداد ديون الرهن العقاري بحلول الوقت الذي تنضج فيه خطتهم.
لم يمض وقت طويل قبل أن تبدأ مجموعات المستهلكين في طرح أسئلة جادة حول مصداقية سياسات الأوقاف واضطرت الهيئة التنظيمية في هيئة الخدمات المالية في المملكة المتحدة (FSA) إلى التصرف بعد شكاوى بشأن الأخطاء الفادحة على نطاق واسع.
أصبح من الواضح منذ ذلك الحين أن الملايين من سياسات الوقف قد تم بيعها بشكل خاطئ من حيث أن الأفراد أو المنظمات التي تجري عملية البيع ، فشلت في اتباع القواعد وإخطار العميل ببعض الميزات الرئيسية المتعلقة بمزايا وعيوب منتجات الوقف. تم التركيز أكثر من اللازم على فوائد المنتجات مع القليل من النقاش أو بدون نقاش حول المخاطر التي تنطوي عليها الاستثمارات غير المنتظمة التي تم ربطها بسوق الأوراق المالية. كانت الرسالة أن الخطة ببساطة لا يمكن أن تفشل وكان هذا عرض مبيعات معيب ومضلل.
ابتكرت هيئة الخدمات المالية نظامًا يسمح لحاملي وثائق الهبات بتقديم شكوى رسمية بشأن الخطأ المحتمل. تسمح القواعد بتقديم مثل هذه الشكوى بمجرد استلام خطاب "تحذير" من مزود الوقف يشير إلى أن الخطة ستفشل على الأرجح في تلبية المبلغ المستهدف المتوقع (يُعرف هذا باسم عجز السياسة). إذا تم تأييد الشكوى ، يجب على مقدم الوقف أو البائع / المؤسسة البيعية تقديم عرض تعويض للعميل. يُعتقد أن متوسط مكافأة التعويض في حدود 5000 جنيه إسترليني.
في حين أنه من الممكن للعملاء تقديم شكوى شخصية ، إلا أن عملية هيئة الخدمات المالية معقدة للأسف وسيحتاج العديد من العملاء إلى المساعدة من "معالجي المطالبات المحترفين" من أجل متابعة شكواهم بشكل فعال. يفسد العديد من مقدمي الوقف العملية باستخدام المصطلحات الفنية والقواعد المعقدة. كما أنهم قدموا حجج "حظر الوقت" التي سمح بها الجيش السوري الحر. القاعدة هنا هي أنه لديك ثلاث سنوات بشكل عام من تاريخ خطاب التحذير الأول لتقديم شكواك. يعمل هذا على إرباك العملاء والعديد من الشكاوى التي يتم متابعتها مباشرة دون مساعدة مهنية ستفشل ببساطة. غالبية العملاء لا يهتمون حتى بالشكوى بسبب التعقيدات التي ينطوي عليها.
ملخص
بفضل مجموعات المستهلكين والهيئات المهنية التي تتعامل مع المطالبات ، تكتسب فضيحة إخطارات الوقف في المملكة المتحدة رأسًا على عقب وأصبح الضحايا الآن أكثر وعياً بالقضايا.
الجوانب المهمة التي يجب على العملاء تذكرها هي:
• لديك فترة زمنية محدودة فقط لتقديم شكوى - 3 سنوات من تاريخ أول خطاب لك من مزود الوقف يحذر من نقص محتمل.
• يجب عليك تقديم شكوى الآن للتأكد من تعويض أي نقص في القيمة المستهدفة المتوقعة لسياستك. لا يجوز لك استرداد مبلغ النقص بالكامل ولكن التعويض الخاص بك سيفعل